Das Objekt Charlottenstraße 53 wird zurzeit erfolgreich als Hotel vermarktet und hat eine gute bis sehr gute Zimmerauslastung vorzuweisen. Aufgrund der großen Nachfrage und der exzellenten Lage erfährt das Objekt eine Neukonzeptionierung zu einem Boardinghouse. Dazu wird das 1948 gebaute Mehrfamilienhaus im Laufe des Jahres aufwendig wiederaufgebaut und auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Die Wohnfläche beträgt ca. 552 m2 und wird im Zuge der Umbauarbeiten auf 25 Appartments aufgeteilt.

Das Herzstück der Wohnanlage wird ein vollautomatisiertes Zugangssystem sein. Mit Schlüsselkarten wird der Zugang zum Gebäude und dem jeweiligen Appartment gewährleistet. Diese sind auf den Aufenthalt des Mieters abgestimmt und können flexibel programmiert werden.

Jedes Appartment ist voll ausgestattet und verfügt über ein Mobiliar, welches für kurzfristige Aufenthalte bis zu Mietzeiten über mehrere Monate sinnvoll zusammengestellt wurde. Das Design und die Ausstattung sind in allen Apartments identisch und auf die verschiedenen Wohnungsgrundrisse angepasst. So verfügt jedes Appartment über eine Küchenzeile mit vollständigem Kochinventar, ein hochwertiges Bad mit geräumigen Duschkabinen, Schlafbereiche mit Betten und Flatscreen-TV und einer stilvollen Wohnungsdekoration.

Das Objekt ist in ruhiger Lage im Ortsteil Linden im Herzen der Stadt Hannover gelegen. Durch seine Nähe zum Stadtzentrum und den guten Anbindungsmöglichkeiten bietet es sehr kurze und schnelle Anbindungen ins Zentrum und den umliegenden Gebieten. Das Gebäude ist ein im Jahre 1948 erbautes Gebäude.

Region Hannover

Die Region Hannover ist mit 1,2 Millionen Einwohnern inklusive Nebenwohnsitz eine der meist bevölkerten Gebiete in der Bundesrepublik Deutschland. Mit einem Wachstum von +4% in den letzten 5 Jahren liegt die Region über dem Durchschnitt innerhalb Deutschlands. Dies ist durch eine hohe Binnenmigration in die Region Hannover zu erklären, welche nicht nur den negativen natürlichen Saldo ausgleicht, sondern auch für das hohe Wachstum der Region verantwortlich ist. Die hohe Attraktivität der Region Hannover ist durch ein breites Spektrum an Standortfaktoren begründet. Die Stadt grenzt im Uhrzeigersinn, beginnend im Südwesten an Laatzen, Pattensen, Hemmingen, Ronnenberg, Gehrden, Seelze, Garbsen, Langenhagen, Isernhagen, Lehrte und Sehnde.

Linden

Zunächst ein Arbeitsviertel entwickelte sich Linden in den 80er und 90er zu einem Studentenviertel und wurde in den letzten Jahren immer mehr zu einem sehr beliebten Stadtteil für Menschen aus allen Bevölkerungsgruppen. Linden gilt als das vielseitigste und modernste Stadtviertel Hannovers. Hier zieht es Menschen aus aller Welt hin und gilt als Hotspot für Kreativität und multikulturelle Gesellschaft.

Das Leben in Linden ist sehr besonders und bietet ein charmantes und urbanes Lebensgefühl. Durch die späte Eingemeindung in die Stadt Hannover hat Linden noch eine gewisse Selbständigkeit. Dadurch gibt es in Linden alles was man zum Leben braucht und der Gang in die überfüllte Innenstadt bleibt oft erspart.

Und falls man doch in die City möchte ist man durch die gute Infrastruktur in Hannover mit dem öffentlichen Nahverkehr oder dem PKW innerhalb von 5-10 Minuten in der Innenstadt von Hannover

Verkehrsinfrastruktur

Linden grenzt an die nahe liegende Bundesstraße 6 über die man schnell und stressfrei in die Charlottenstraße gelangt. Über das gut ausgebaute Straßennetz kommt man sehr gut an jeden Punkt in Hannover. In Linden halten zwei Stadtbahnen, diverse Buslinien und es gibt einen S-Bahnhof.

Ohne Auto ist man in Hannover auch sehr gut aufgehoben und erreicht die wichtigsten Ziele ohne Probleme mit den Öffis. Direkt in unmittelbarer Nähe befindet sich die Stadtbahn- und Bushaltestelle Allerweg. Hannover gilt als eine sehr fahrradfreundliche Stadt. Die gut ausgebauten Wege an den Flüssen Leine und Ihme und in den Parks, wie den Herrenhäuser Gärten, bieten zahlreiche Möglichkeiten dem Autoverkehr zu entgehen.

Wirtschaft

Hannover liegt im bundesweiten Vergleich mit einem Wirtschaftswachstum von 2,61% über dem Durchschnitt. Viele weltweit agierende Unternehmen sind in der Region Hannover beheimatet, wie VW Nutzfahrzeuge, Continental, NORD/LB, TUI, Talanx, Rossmann, Siemens, Sennheiser, Wabco, Hannover Rück, TÜV Nord und viele mehr.

Die Region Hannover lädt mit einer Vielzahl an Attraktionen zu Besuchen in diese wohl am meisten unterschätzten Region Deutschlands ein. Zu den Höhepunkten zählen

  • die Volksfeste wie Schützen-, Frühlings-, Oktober- und Maschseefest
  • die Herrenhäuser Gärten mit dem größten Barockgarten Europas, in dem alljährlich die Feuerwerkswettbewerbe und das kleine Fest im großen Garten stattfinden
  • Maschsee (78 Hektar großes Binnengewässer in der City von Hannover)
  • Veranstaltungskultur (Vielzahl an Musikkonzerten, Profisport, Großereignissen, Oper, Theater)
  • Diverse Museen
  • Sehenswürdigkeiten, wie Neues Rathaus, historische Altstadt, Zoo Hannover, Marienburg
  • Nachtleben und Clubszene

Naherholung

Hannover gilt als grünste Stadt Europas. Mit der Eilenriede hat die Landeshauptstadt mit 640 Hektar sogar den größten zentral liegenden Stadtwald Europas. Neben den Herrenhäuser Gärten, dem Maschsee und der Leinemasch befinden sich weitere große Grünflächen in zentraler Lage, die zum Verweilen und erholen einladen.

Mit dem Steinhuder Meer befindet sich in der Region einer der größten Binnenseen im Norden Deutschlands, welcher diverse Freizeitaktivitäten wie u.a. Windsurfen, Segeln und Kitesurfen anbietet.

Attraktionen in unmittelbarer Nähe zum Objekt Charlottenstraße 53

  • Sportpark mit HDI-Arena, Swiss Life Hall und Stadionbad
  • Schützenplatz
  • Ihmepark
  • Maschsee
  • Neues Rathaus mit Maschpark
  • Leinemasch, Von-Alten-Garten und Lindener Berg (Naherholungsgebiet mit Naturschutzgebieten, Cafés u.a.)
  • Ricklinger Kiesteiche
  • Landesmuseum
  • Sprengel Museum
  • Capitol

Regelmäßige Veranstaltungen in der Objektnähe:

  • Fußball Bundesligaspiele von Hannover 96
  • Handball Bundesligaspiele von TSG Hannover-Burgdorf
  • Maschseefest
  • Schützenfest
  • Oktoberfest
  • Frühlingsfest
  • Diverse Feste in der Altstadt und im Zentrum

Region Hannover

Das Gebäude wird im laufenden Jahr wiederaufgebaut, auf den neuesten Stand der Technik gebracht und zum sofortigen Bezug aufbereitet. Die Modernisierung des Gebäudes wird aufwendig durchgeführt.
Zu den am Ende der Sanierungsarbeiten abgeschlossen Arbeiten zählen:

  • Wiederaufbau im Jahr 2019
  • Modernste Technik integriert inkl. Satellit sowie elektronische Schließanlage (2019)
  • Sämtliche Innenwände und Decken werden auf Putzschäden überprüft und repariert.
  • Komplett neue Steigleitungen (Warm-, Kalt-, Zirkulations- und Abwasserleitungen)
  • Verwendung von geräuscharmen Kunststoffröhren und Mehrschichtverbundrohren.
  • Video Überwachung der gesamten Anlage bzw. Komplex mit Fernsteuerung, weltweit abrufbar (2019)
  • Gesamte Elektroinstallation wird neu installiert nach DIN (2019)
  • Alle Wohnungstüren sind brand- und rauchschutzgesichert (Holzfurniere, Holzumfassungszarge 80mm, Einbruchklasse II, schall- und wärmegedämmt)
  • Wasser zentralisiert
  • Alle Heizkörper wurden durch neue ersetzt (2019)
  • Fenster mit 2-Fach Verglasung und mit U-Werten unter 1,00 (W/m² x K). Gute thermische Eigenschaften helfen nicht nur die Heizkosten zu reduzieren, sondern auch aktiv zur Verminderung der Kohlendioxidemission beizutragen
  • Innentüren sind aus Röhrenspanplatten, Magnetschlösser, Designtüren, Holz-Umfassungszargen sind mit 80mm -Aufsatzleisten. Exklusive Silber glänzende Türgriffe
  • Hochwertiger, nicht brennbarer Bodenbelag (Vinyl)
  • Treppen aus rustikalem Echtholz (ein absolutes Unikat, aus echter Handarbeit gefertigt)
  • Feinsteinzeug Fliesen (Küchen, Bäder, Eingangsbereich rutschfest)
  • Alle Wände sind mit Panzergewebenetz zusätzlich verstärkt um natürlich auftretende Haarrisse zu vermeiden.
  • Q3 gespachtelt und mit Vliestapeten (130 g) beklebt.
  • Alle Sanitärarmaturen neu 2019 (25 Bäder)
  • Hängende WC-Anlage
  • Der Bodenaufbau auf allen Etagen ist zusätzlich mit ESP-Dämmmatten gedämmt.
  • Jedes Apartment hat ein Bad / WC-Bereich inkl. bodentiefer Duschkabine / -nische
  • zentralisierter Drehstrom Zähler im Keller
  • Apartments werden vollausgestattet inkl. Möbel und Einbauküche (Hochwertige Lackierte MDF Platen, teilweise Sotfclose, mit Mikrowelle, Cerankochfeld etc.)
  • Mind. 32 Zoll TV Flachbildschirm in jedem Schlafzimmer
  • Fensterdekoration, bestehend aus zweireihiger Führungsschiene mit Store und Dekorschal. Der Dekorschal ist über die gesamte Fensterlänge ausgelegt und kann als Übergardinen zum Abdunkeln des Raumes eingesetzt werden.
  • Die Hauseingangstür ist eine Eco / Passiv Tür im Retrolook mit Schüco-Profilen ausgestattet.
  • T30-1 Stahlfeuerschutztüren nach DIN 18082, 3-seitig gefalzt, Blechdicke 1 mm mit Eckzarge und Federband, Einsteckschloss PZ gelocht, Nylon-Drückergarnitur in FS-Ausführung.
  • Hochwertige Boxspringbetten inkl. Kopfteil, Schränke, Tische inkl. Stühle) in allen Apartments
  • Im Preis ist Bettwäsche inkl. (Kopfkissen, Deckenbezüge, BadTücher usw. über 150 Exemplare). Alles neuwertig
  • Satellitenschüssel
  • Leistungsstarke WLAN Anlage im ganzen Gebäude für die Versorgung aller Räumlichkeiten mit Internetverbindung
  • Gesamte Wohnanlage wurde nach aktuellsten DIN Brandschutzkonzept 2019 umgebaut.
  • Gesamte Wohnanlage inkl. Außenfassade mit Sparbeleuchtung ausgestattet.
  • Sämtliche Massivbauinnenwänden werden von dem alten Putz entfernt. Anschließend werden die Wände neu armiert und mit glattem Maschinengipsputz bis zu Decke neu verputzt (außer Bad und Keller, dort wurde Zementputz oder Aquaputz benutzt), so dass beim Spachteln der Oberfläche eine Q3-Schicht erreicht wird.
  • Die freistehenden Kanten und Ecken wurden durch Eckschutzschienen fachgerecht gesichert. Alle Wohnungsinnenwände, die aus der Trockenbaukonstruktion entstanden sind, haben teilweise eine Wandstärke zwischen 125-250 mm und wurden als Trockenbauwände mit Schallschutzgipsplatten verbaut (F 90 DIN). Diese sind mit Akustikwolle gedämmt, damit entsteht eine zusätzliche Schalldämmung. Die Wände werden anschließend malerfertig gespachtelt (Q 3).
  • Gesamte Wohnanlage wurde nach neusten Din-Normen gemäß Brandschutzkonzept 2019 umgebaut.
  • Die Innenfensterbänke sind aus Marmor „Thassos micro“ in der erforderlichen Breiten ca. 20cm, Stärke ca. 2cm.
  • Im Keller steht ein Waschsalon zur Verfügung mit Industrietrockner, Industriewaschmaschinen, sowie Bügelstationen inkl. Bügelbrett

Bei der Verkaufsvariante mit Pächter wird die Verwaltung und Vermietung komplett der Verwaltungsgesellschaft übernommen. Mit jahrelangen Erfahrungen und top ausgebildetem Team wird das Objekt von der ersten Kontaktaufnahme der Mieter bis hin zur Endreinigung betreut. Der Hauseigentümer braucht sich um nichts kümmern und erhält eine jährliche Pacht von 175.000,-€.

Leistungsportfolio

  • Gebäudemanagement
  • Objektpflege
  • Kundenservice
  • Mietverträge
  • Vermarktung
  • Vertrieb
  • Einkauf

Strategie

Vollmöblierten Wohneinheiten, die sowohl für zeitlich begrenzte als auch für langfristige Aufenthalte ausgerichtet sind. Gastspektrum reicht von Geschäftsreisenden, Touristen, Monteuren, Freelancer, Projektarbeiter bis Wohnen-auf-Zeit Klienten, die übergangsweise eine Unterkunft benötigen. Das Augenmerk liegt sehr wenig nur auf die Gewinnung von Neukunden, sondern vielmehr auch auf Stammkundschaft, zum Beispiel in Form von Rahmenverträgen mit Großunternehmen, die immer wieder Übernachtungsmöglichkeiten in der Region Hannover benötigen.

Vorteile des möblierten Wohnens auf Zeit

  • Die Apartments sind sofort bezugsfähig und der Mieter braucht sich um die Einrichtung nicht mehr zu kümmern.
  • Der Mieter braucht sich nicht um die Versorgung von Verbrauchsmedien wie Heizung oder Wasser kümmern. Mietpreise verstehen sich inkl. aller Kosten. Die angebotenen Preise sind transparent und auf einen Gesamtpreis pro Übernachtung oder bei langfristigen Mieten pauschal inkl. Nebenkosten kalkuliert.
  • Keine komplizierten und somit rechtlichen Konsequenzen gemäß Mietrecht aus dem BGB. Der Tag des Check-Out bzw. Auszug aus einer Wohneinheit ist in einem Mietvertrag klar definiert. Beide Parteien sind sich über die Laufzeiten im Klaren und werden auch so unterschrieben.
  • Die hohe Nachfrage an Einzimmerwohnungen, die angeboten werden, sind in Hannover eine Mangelerscheinung, die besonders durch Studenten und Geschäftsleuten benötigt werden.

Nach unserer Recherche wird der Markt mit nur 7% an angebotener Einzimmerwohnung gedeckt, wobei die tatsächliche Nachfrage bei weit mehr als 65% liegt. Das Ansteigen der globalisierten Wirtschaftsmächte wird zum Vorteil genutzt, indem die steigende Nachfrage von Gästen und Mietern, die aus wirtschaftlichen Interessen nach Hannover reisen müssen, bedient werden und die Nachfrage der Studenten nach bezahlbaren Einzimmerwohnungen anteilig gedeckt wird.

Weitere Vorteile

  • Verwalter ist der Pächter
  • Mehrere Nutzungsprogramme im Terminal integriert, werden vom Pächter verwaltet.
  • moderne Wohnanlage sowohl optisch als auch in der Funktionalität
  • systemübergreifende Automatisierung durch die Hausverwaltung
  • Modernes Betriebsmanagement mit Verwaltungssoftware, verwaltet der Pächter
  • Integration andere Schnittstellen zu Bringdiensten und Service nach außen
  • Höhere Sicherheit als konventionelle Türschlösser
  • Hohe Flexibilität in Bezug auf weitere Maßnahmen zur Erweiterung der Gebäudeautomatisierung (z.B. Öffnen der Türen mittels Smartphones)

Potentielle Wertschöpfungen und Zusatzmaßnahmen

Langjährigen Zusammenarbeit mit Mietern hat der Verwalter zusätzliche Services entwickelt, die optional implementiert werden können. Somit ist es möglich dem Mieter ein umfassenderes Angebot zu bieten, als es bei einer reinen Apartmentvermietung üblich ist. Dem Mieter wird somit eine höhere Flexibilität geboten. Er bezahlt nur den Zusatzservice, den er auch in Anspruch nimmt. Diese Form bringt Vorteile für den Kunden und auch dem Unternehmer. Dieses Zusatzangebot führt zu einer steigenden Kundenzufriedenheit und zu Zusatzeinnahmen für den Betreiber. In der Vergangenheit hat dieser unter anderem folgende Services etabliert und gute Erfahrungen gesammelt mit:

  • Vermietung von firmeneigenen Autos
  • Fahrservice
  • Waschautomaten mit Münzeinwurf
  • Automaten mit Konsumgütern, wie Getränke, Snacks, warmen Mahlzeiten und Drogerieprodukten
  • Einbindung von Lieferservices´ auf diversen Medienplattformen

Gründe und Vorteile für eine kooperative Partnerschaft in Form eines Pachtvertrages

1. Der Pächter bleibt der Betreiber. D.h. für den Investor ist das eine äußerst lukrative und gleichzeitig vereinfachte Situation, weil es nur einen Betreiber gibt anstatt sich um mehrere Mieter mit einer hohen Mietfluktuation zu kümmern. Somit wird eine vollständige Verantwortungsübernahme an den Eigentümer bzw. Verpächters garantiert.
2. Kein Rücklagenpool wird benötigt. Solange zwischen den Geschäftsparteien ein gemeinsamer Pachtvertrag herrscht, garantiert der Pächter einen gleichbleibenden neuwertigen Zustand des Objekts bis zum Ende der Laufzeit.
3. Durch das geschulte und professionelle Backoffice-Team des Pächters entfallen die komplette bürokratische Verwaltung und der daraus resultierende Zeitaufwand für das Akquirieren und Abrechnen von Mieter, Marketing, 24h-Servicebereitschaft und Kundenbetreuung, Reinigungsplanung sowie das Monitoring der systemübergreifenden Hausverwaltung. Die genannten Arbeitsprozesse sind am kostenintensivsten und sehr zeitaufwändig. Diese fallen ebenfalls vollständig auf den Pächter.
4. Das interne sowie innovativ einmalige Verwaltungssystem ist das Resultat aus einer jahrelangen Projektarbeit und Marktbeobachtung, die von dem Pächter entwickelt und erstellt wurde. Es wurde durch die IT-Experten des Pächters so weit entwickelt, dass viele externe Portale für möbliertes Wohnen nicht mehr benötigt werden, da das eigene Netzwerk die Kundenakquise selbst führend durchläuft. Durch Pflege von Stammkunden und das Setzen des Marketings auf eigene Internet Präsenz durch social Media, sowie eigener Website, werden Direktbuchungen ohne Provisionskosten an externe Partner generiert.
5. Externe Verantwortungen typischer Hausverwaltungs-, Aufwands, und Sondereigentumskosten sowie Eigentümerversammlungskosten entfallen ebenfalls auf den Eigentümer. Auch diese werden vollständig im vereinbarten Pachtmietpreis mit einkalkuliert und trägt zu Lasten des Pächters. Nicht umlagefähige Kosten werden neben den umlagefähigen als Mieter mit übernommen.
6. Ein weiterer Vorteil für den potentiellen Eigentümer ist die Instandhaltungskostenübernahme durch den Pächter, die gemäß §$ 535 Abs. 1 Satz 2 u. 581 Absatz 2 BGB normalerweise laut Gesetzgeber zu Lasten des Eigentümers aufgetragen werden muss. Die Jahresabrechnung wird an dem Eigentümer immer jeweils für das vergangene Jahr zum 31.03. des neuen Jahres eingereicht. Abrechnung für das Sondereigentum macht der Pächter und nicht zu Lasten des Eigentümers. Der Eigentümer braucht sich nicht um die Erstellung der Abrechnung zu kümmern.
7. Der Pächter erklärt sich bereit sowohl alle umlagefähigen als auch die nicht umlagefähigen Kosten zu übernehmen.
8. Die Jahresabrechnung wird von dem Pächter erstellt und obliegt nicht in der Verantwortung des werdenden Eigentümers.
9. Der Eigentümer kassiert nur die monatliche Pacht, und spart sich alle o.g. Kosten und Arbeitsaufwand welcher in den klassischen Immobilien die jährliche Rendite gravierend negativ beeinflusst.
10. Die Bewertungen des Hauses beeinflussen die Einnahmen und schon mal aus dem Grund wird der Pächter dafür sorgen, dass das Haus maximal neuwertig bleibt.
11. Der Pächter möbliert, bestückt und vervollständigt jegliche Räume selbst. Die Qualität des Mobiliars entspricht dabei einer 3-Sterne Hotel Ausstattung und ist sehr hochwertig gebaut. Auch bei normaler Abnutzung durch den alttäglichen Gebrauch des Inventars und der Wohneinheiten haftet nicht der Eigentümer, sondern der Pächter. Der Pächter verpflichtet sich für die Instandhaltung der Wohneinheiten und das komplette Inventar Sorge zu tragen. Eine Verpflichtung gemäß § 535 Abs. 1 S.2 BGB gibt es seitens des Vermieters nicht. Dies wird in den AGBs mit dem potenziellen Käufer selbstverständlich vereinbart.
12. Fallen die Mieten an dem Verpächter aus, wird der Pächter gemäß § 885a ZPO der sogenannten Berliner Räumungsklage unterworfen. Der Vermieter darf die Berliner Räumungsklage anwenden, um so schnell wie möglich eine Zwangsmaßnahme ausführen zu lassen, ohne an die übliche Wartezeit von bis zu einem oder über einem Jahr zu warten. Bei drei Mietkautionen kann der Verpächter diese einbehalten und im dritten wäre die Vollstreckung schon längst durchgeführt. So bleibt das Risiko für den potenziellen Vermieter auf einem Minimum.Zudem unterwirft sich der Pächter der Unterwerfungsklausel gemäß § 794 Abs.1 Nr. 5 ZPO um eine sofortige Zwangsvollstreckung ausgesetzt zu werden. Dies spart dem potentiellen Verpächter den hohen Zeitaufwand und Kosten bei hypothetischem Vertragsbruch.